ПУБЛИКАЦИИ

Аренда: обязательная отсрочка в условиях COVID-19

Данная статья Павла Индинка и Александра Печерина была опубликована 8 апреля 2020 года в одном из юридических блогов.

Возможность отсрочки арендных платежей в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции представляет интерес и для арендаторов, и для арендодателей. Ниже пойдет речь об аренде коммерческой недвижимости.

КРАТКО

1. Предоставление арендаторам отсрочки в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции регулируется специальными нормами, которые предусмотрены двумя актами. Для удобства назовем указанные нормы Правилами.

2. Правила применяются к договорам аренды, которые заключены до введения режима повышенной готовности.

3. Правила применяются к договорам, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели.

4. Правила не применяются к договорам аренды жилых помещений.

5. Безусловное, гарантированное законом право на отсрочку есть только у некоторых категорий арендаторов, относящихся к наиболее пострадавшим отраслям российской экономики. Таким арендаторам арендодатель обязан предоставить отсрочку в течение 30 дней с момента обращения арендатора. Параметры отсрочки (сроки, размер, иные условия) определены Правительством Р Ф.

6. Арендодатель не обязан предоставлять отсрочку тем арендаторам, которые не входят в определенный Правительством Р Ф перечень. В их случае отсрочка может быть предоставлена исключительно по взаимному согласию сторон, и такая отсрочка не регулируется Правилами, а регулируется общими положениями ГК РФ.

7. Если арендатор имеет право на отсрочку, то до отмены режима повышенной готовности либо режима ЧС арендная плата с него не взимается. С момента отмены режима и до 01 октября 2020 года плата взимается в размере 50% от регулярного арендного платежа. Погашение отсроченного долга не может быть начато ранее 01 января 2021 года, но должно быть завершено к 01 января 2023 года (это не означает, что погашение задолженности обязательно должно занять весь период с 2021 по 2023 год).

8. На дату настоящей публикации (08.04.2020) вопрос предоставления отсрочки урегулирован значительно лучше, чем вопрос предоставления скидки (уменьшения платы). Несмотря на это, имеются спорные и дискуссионные моменты, связанные с отсрочкой.

9. Никаким законом не предусмотрено полное прощение долга по арендной плате, взимаемой за аренду коммерческой недвижимости. Отсрочка подразумевает, что долг будет погашен в будущем. Соответственно, арендатор не освобождается от обязанности платить.

ПОДРОБНО

1. Специальное регулирование

На дату публикации данной статьи (08.04.2020) приняты следующие специальные акты, посвященные рассматриваемой теме:

1. Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Аренде посвящена статья 19 данного закона.

2. Постановление Правительства Р Ф от 03.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

2. Правила отсрочки

Из анализа указанных специальных актов следует:

1. Право на отсрочку гарантировано только тем арендаторам, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Текст данной нормы не содержит прямой отсылки к другому Постановлению Правительства Р Ф, однако на текущий момент перечень наиболее пострадавших отраслей определен Постановлением Правительства Р Ф от 03.04.2020 N 434, где указаны конкретные ОКВЭД.

2. Если арендатор имеет право на отсрочку, то ему необходимо обратиться к арендодателю, и арендодатель обязан в течение 30 дней с даты обращения заключить с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее отсрочку.

3. Отсрочка предоставляется с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 01 октября 2020 года на следующих условиях:
(1) вся плата за период с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до даты отмена такого режима не уплачивается;
(2) с момента отмены режима до 01.10.2020 арендатор платит 50% размера арендной платы;
(3) с 01.10.2020 арендатор начинает вносить регулярные платежи за аренду в полном объеме;
(4) не ранее 01.01.2021 арендатор в дополнение к текущим платежам начинает поэтапно, не чаще одного раза в месяц погашать отсроченный долг равными платежами, при этом ежемесячно на погашение долга может быть направлено не более 50% от размера текущей арендной платы;
(5) весь отсроченный долг должен быть погашен не позднее 01.01.2023.

4. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

5. Стороны вправе договориться об иных правилах предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению условий арендатора.

6. Установление дополнительных платежей, взимаемых с арендатора в связи с предоставлением отсрочки, запрещено.

7. Арендатору не предоставляется отсрочка в отношении коммунальных платежей и платежей за содержание имущества, если обязанность по их внесению возложена на арендатора договором аренды. Исключение — если сам арендодатель был освобожден от оплаты коммунальных услуг и/или от несения расходов на содержание имущества.

8. Дополнительно юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией.

3. Спорные моменты

1. В практике возникают ситуации, когда индивидуальные предприниматели заключают договор аренды, не указывая в тексте договора статус ИП. Независимо от того, выступают они арендаторами либо арендодателями. Это может быть обусловлено разными причинами (аренда заключена до регистрации в качестве ИП, особенность расчетов и т. д.), но возникает вопрос — будут ли применяться правила об отсрочке, если из специфики объекта аренды очевидно следует, что он используется в коммерческих целях (например, в аренду передан «торговый павильон»), но в договоре аренды ссылка на статус ИП отсутствует? В судебной практике подобный вопрос, связанный со статусом сторон-физлиц, решается по-разному: известны случаи, когда суды признавали предпринимательский характер таких отношений, но также известны ситуации, когда суды руководствовались формальным подходом, опираясь на буквальное содержание текста договора. Представляется, что арендаторы, которые заключили договор без указания своего статуса, рискуют не получить отсрочку исключительно по формальным соображениям. В таком случае спор между арендатором и арендодателем должен быть передан в суд.

2. Представляют интерес ситуации, когда долгосрочный договор аренды был подписан и сдан на регистрацию до введения режима повышенной готовности, но аренда не была зарегистрирована до введения такого режима. В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (данное правило действует также для аренды помещений). Однако арендатор со ссылкой на пункт 3 статьи 433 ГК РФ может утверждать, что для него и для арендодателя договор аренды заключен с момента подписания, а не с момента регистрации. Подобные споры о моменте заключения договора также могут быть разрешены судами по-разному. По нашему мнению, если объект аренды был передан арендатору по акту до регистрации договора, то отсрочка должна быть предоставлена, потому что арендная плата начисляется, как правило, с даты подписания акта приема-передачи объекта (с этого момента объект считается поступившим во владение и/или пользование арендатора).

3. Наконец, возможна ситуация, когда объект аренды передан в аренду арендатору, который затем передал его в субаренду. Субарендатору может быть предоставлено право отсрочки в силу специфики осуществляемой деятельности, в то время как арендатору такая отсрочка может быть не предоставлена. Для арендатора возникнет значительный риск ухудшения экономического положения, если расчеты с арендодателем он осуществляет только благодаря поступающим от субарендатора платежам. Дополнительно возникнет вопрос возможности распространения на арендатора тех же правил, что будут применяться к субарендатору (такая возможность пока носит иллюзорный характер).